はじめての実家じまい

実家じまいとは？片付け・相続・売却までの流れを徹底解説

実家じまいは、家財を処分するだけでは終わりません。親の住まい方、相続登記、空き家管理、売却方針までを一つの流れとして考えると、次にやることが見えやすくなります。

「実家じまい」は、ここ数年で急速に使われるようになった言葉ですが、定義や進め方を体系的に説明したものはまだ多くありません。家財の処分(=遺品整理)だけで終わるものではなく、相続、登記、税、空き家管理、売却までを一つの流れとして設計する作業です。この記事では、何から手をつければいいのか、誰に相談すればいいのか、どの順番で動けば失敗しないのかを、公的データと実務の両面からまとめます。

この記事の要点(先に結論)

• 実家じまいは「片付け」「相続」「売却」の3層構造。順序を間違えると手戻り・余計な税負担が発生する
• 2023年に空き家は900万戸・空き家率13.8%(過去最高)。2024年から相続登記が義務化(3年以内、過料10万円以下)
• 「相続した空き家の3,000万円特別控除」は2027年12月31日まで。期限逆算が重要
• 動く順番は：状況把握 → 期限のある届出 → 相続方針 → 片付け → 登記 → 売却
• 相談先は3つに分けて考える(片付け業者・不動産会社・司法書士/税理士)。それぞれ最初の見積もり・相談は無料が基本

実家じまいとは何か(定義と背景)

「実家じまい」とは、親が亡くなった後、または施設に入った後など、実家が空き家になる(あるいは将来なる見込みの)状況で、家財の片付け・遺品整理から、相続手続き、不動産の売却・解体・賃貸までを一連の流れとして処理する作業全般を指します。

類似の言葉に「遺品整理」「終活」「生前整理」「空き家じまい」がありますが、実家じまいはこれらを包括するより広い概念です。

実家じまいが他と違うのは、「物の処分」だけでなく「家屋・土地という不動産」と「相続という法的手続き」が必ず絡む点です。家財だけならゴミに出せば終わりますが、家と土地は名義・税・近隣・売却ルートを整理しないと前に進みません。

なぜ今「実家じまい」なのか(2026年最新データ)

実家じまいが社会的なテーマになっている背景には、3つの確かな事実があります。

1. 空き家900万戸・空き家率13.8%(過去最高)

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」(2024年確報)によると、2023年10月1日時点の全国の空き家数は900万2千戸、空き家率は13.8%。いずれも過去最高を更新しました。1993年から2023年までの30年間で空き家数はおよそ2倍に増加しています。

このうち「賃貸・売却用および二次的住宅(別荘等)を除く空き家」、いわゆる「放置空き家」は385万6千戸で、総住宅数の5.9%。20年前(2003年)の約1.8倍に達しています。

2. 団塊世代が全員後期高齢者の時代へ

2025年に団塊世代(1947〜1949年生まれ)が全員75歳以上となり、いわゆる「2025年問題」が現実化しました。厚生労働省の人口推計では、後期高齢者は今後さらに増え続け、2040年代まで増加傾向が続きます。親世代が後期高齢者となり、子世代(団塊ジュニア=現在50代)が実家を引き継ぐ局面がここから10年〜20年にわたり続きます。

3. 法改正の波(義務化・税制・空き家規制)

近年、実家じまいに直結する法改正が立て続けに実施されました。これらは「もう放置は許されない」というメッセージそのものです。

• 2024年4月：相続登記の義務化(法務省)。取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料
• 2023年12月：空家対策特別措置法 改正(国土交通省)。「管理不全空家」の新分類、勧告で固定資産税の住宅用地特例が解除(土地の固定資産税が最大6倍)
• 令和5年度税制改正：相続した空き家の3,000万円特別控除を2027年12月31日まで延長

つまり、「実家を持て余して放置する」という選択は、税負担と過料のリスクが年々重くなる方向へ動いています。実家じまいは、感傷の問題を超えて、経済合理性の問題になりました。

実家じまいの全体像(3つの層と6ステップ)

実家じまいは、性質の異なる3つの層が同時並行で進む作業です。それぞれの層で関わる相手と必要な知識が違います。

これら3層を6つのステップで時系列に並べると、次のロードマップになります。各ステップは前のステップに依存するため、飛び越えると後で必ず手戻りが発生します。

1. 状況把握(初日〜1週間)：鍵、ライフライン、書類、近隣
2. 期限のある届出(初日〜14日)：死亡届、保険、年金
3. 相続方針の決定(〜3か月)：単純承認・限定承認・相続放棄
4. 片付け・遺品整理(1〜6か月)：自分で or 業者
5. 相続登記と名義整備(〜3年以内、義務)
6. 売却・解体・賃貸(目安1〜3年以内)

以下、各ステップを詳しく見ていきます。

ステップ①：状況把握とライフラインの確認

実家じまいで最初に陥りがちな失敗は、葬儀直後の混乱の中で「とりあえず何かしないと」と動いてしまい、重要書類や貴重品まで処分してしまうことです。最初の数日は、片付けではなく「状況把握」に時間を使うのが正しい順序です。

確認すべき7つの項目

• 家の状態：施錠、雨漏り、水漏れ、悪臭、害虫
• ライフライン：電気、ガス、水道、通信契約
• 郵便物：固定資産税通知、督促状、銀行・カード会社からの郵便
• 金銭関係：通帳、印鑑、カード、有価証券、保険証券
• 権利関係：登記済証(権利証)、固定資産税納税通知書
• 身分証関係：マイナンバーカード、健康保険証、年金手帳
• 近隣関係：管理会社、自治会、近隣住民への連絡

とくに郵便物は、相続関係の重要書類が紛れているため、止めずに転送設定するか定期的に回収します。長期間放置すると、督促状や納税通知の見落としで延滞金が発生することもあります。

初動の詳細な手順は、こちらの記事で解説しています：親が亡くなった後、実家の片付けは何から始める？

ステップ②：期限のある届出と手続き

親が亡くなった後の手続きは、期限のあるものとないものを分けて考えます。期限のあるものを先に片付け、相続や片付けは落ち着いてから進めるのが定石です。

期限が決まっている主な手続き

戸籍法第86条により死亡届は7日以内、戸籍法第137条により正当な理由なく遅れた場合は5万円以下の過料の対象です。年金受給停止が遅れると不正受給扱いとなり、年金法上の罰則(10万円以下の罰金)に問われる可能性があります。

これら期限のある手続きを「4-10-3年」のリズムで頭に入れておくと動きやすくなります。
→ 4か月で準確定申告、10か月で相続税申告、3年以内に相続登記。

ステップ③：相続方針の決定(放棄・限定承認・分割)

多くの方が片付けを急ぐあまり見落とすのが、この相続方針の決定です。家財を処分する前に、相続を「受ける」のか「放棄する」のかを決めなければ、取り返しのつかないミスが起きます。

3つの選択肢

• 単純承認：プラスもマイナスも全て相続。3か月以内に何もしないと自動的にこれになる
• 限定承認：相続した財産の範囲で債務を引き継ぐ。相続人全員での申述が必要
• 相続放棄：プラスもマイナスも引き継がない。3か月以内に家庭裁判所へ申述

3か月の熟慮期間

裁判所の案内によれば、相続放棄・限定承認は「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」に家庭裁判所へ申述する必要があります(民法第915条第1項)。この3か月を「熟慮期間」と呼びます。期間内に判断できない場合は、家庭裁判所への申立てで延長(伸長)も可能です。

「単純承認とみなされる」最大の落とし穴

民法第921条第1号により、相続人が相続財産の全部または一部を「処分」したとき、単純承認をしたものとみなされ、原則として相続放棄ができなくなります。家財を勝手に廃棄処分業者に出した、預金を引き出して使ったといった行為は「処分」にあたる可能性があります。

つまり、借金がありそうな状況で家財を片付けてしまうと、後から多額の負債が発覚しても放棄できないという最悪のパターンが起こり得ます。債務不明の場合は、片付けより先に弁護士・司法書士へ相談するのが鉄則です。

相続放棄・登記の判断は、専門家相談から始めるのが安全

相続放棄の可否、限定承認、相続登記の義務化、共有名義、未登記家屋——これらは家庭ごとに事情が異なり、判断を誤ると数百万〜数千万円の負債を背負うリスクがあります。多くの司法書士・弁護士事務所が初回無料相談を提供しているため、片付けや売却の前に相談するのが最もコスパの良い投資です。【A8｜司法書士相続相談センター】無料相談を申し込む

※相談は無料です。当サイトは紹介手数料を受け取る場合があります。

ステップ④：片付け・遺品整理の進め方

相続方針が決まり(または放棄しないと決まり)、ようやく本格的な片付けに着手できます。片付けの進め方は、自分でやるか業者に頼むかの二択がベースですが、多くの場合は「貴重品探索は自分で、家財の処分は業者で」というハイブリッド型が現実的です。

判断の分かれ目

業者選びの3原則

1. 一般廃棄物収集運搬業の許可、または許可業者との提携を持つこと(無許可業者は不法投棄リスク)
2. 古物商許可を持つこと(遺品の買取で費用相殺ができる)
3. 3社以上の現地相見積もり(電話・メールだけの概算は危険)

費用の目安

遺品整理業者の費用は、間取り・荷物量・搬出経路・特殊清掃の有無で大きく変動しますが、業界の標準的な目安は次のとおりです。

• 1K：3〜8万円
• 1LDK / 2DK：9〜25万円
• 3LDK / 4DK：20〜50万円
• 4LDK以上(戸建て)：30〜80万円

ゴミ屋敷状態、孤独死後の特殊清掃が必要な場合、解体前提の場合は、これらの相場を大きく上回ることがあります。詳しくは：遺品整理業者の費用相場と見積もりの注意点。

条件を揃えた相見積もりが、費用と品質の両方で効きます

提携業者は一般廃棄物収集運搬業の許可・古物商許可を取得済み、または許可業者と提携している事業者が中心。複数社からの一括見積もりで、最大相場の半額になることも珍しくありません。見積もりまで完全無料、しつこい営業電話を断る仕組みがあるサービスを選んでください。【A8｜遺品整理110番】無料一括見積もりを試す

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ステップ⑤：相続登記と名義の整備

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。法務省によれば、相続(遺言を含む)により不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないとされています。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象です。

2027年3月31日に期限が集中する物件群

2024年4月1日より前に相続が発生した不動産も、義務化の対象です。その場合の期限は施行日(2024年4月1日)から3年、すなわち2027年3月31日までに集中します。とくに次のケースは注意が必要です。

• 祖父母名義のまま放置されている実家(数世代未登記)
• 共有名義で相続人が増えてしまっている物件
• 未登記家屋(増築部分が登記されていないなど)

相続登記の費用目安

司法書士に依頼する場合、登録免許税(固定資産評価額の0.4%)+司法書士報酬(5〜15万円)が一般的な目安です。相続人が多い、戸籍収集に時間がかかる、共有持分の整理が必要な場合は、これより高くなります。

共有名義と兄弟トラブル

「とりあえず兄弟で共有」は、後の意思決定を困難にする最大の原因です。共有名義になると、売却や解体に共有者全員の同意が必要となり、一人でも反対すると物件が動かせません。遺産分割の段階で、誰が単独相続するか、代償分割で現金精算するかを決めておくのが、後のトラブルを最も防ぎます。

相続登記の詳細はこちら：相続登記していない実家は売れる？

ステップ⑥：売却・解体・賃貸の選択

名義が整理できたら、最終ステップは不動産の処分方針の決定です。選択肢は大きく4つあります。

4つの選択肢

「相続した空き家の3,000万円特別控除」を活用する

国土交通省によれば、被相続人が一人暮らしだった居住用家屋を相続後に売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる税制特例があります。適用には次のような要件があります。

• 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされていないこと
• 相続開始の直前に被相続人以外に居住者がいなかったこと
• 相続から3年経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 耐震基準を満たすか、取り壊して売却すること(または買主が翌年2月15日までに耐震改修・解体)
• 売却金額が1億円以下であること

この特例は2027年12月31日までの売却が対象(令和5年度税制改正で延長)。古い実家を売却するなら、この期限を逆算した動きが現実的に最もコスパが良くなります。

「管理不全空家」のリスクも意識する

2023年12月13日施行の改正空家対策特別措置法により、「管理不全空家」という分類が新設されました。屋根や外壁の破損、雑草の繁茂、ゴミ放置などで「特定空家になるおそれ」があると判断されると、市区町村から指導・勧告を受け、勧告段階で住宅用地特例(土地の固定資産税が最大1/6に減額される特例)が解除されます。解除されると、土地の固定資産税が最大6倍になります。

つまり、空き家のまま放置するコストは年々上がっています。「とりあえず置いておく」が最も損をする選択肢になりつつあるのが現状です。

「家財が残ったままでも査定OK」の不動産会社を一括比較

相続した実家の売却は、通常の売却と異なる論点(残置物、未登記、共有名義、3,000万円控除、解体費)があるため、相続物件に慣れた不動産会社を選ぶ必要があります。一括査定なら、複数社の査定額・販売戦略を比較したうえで、片付け・解体のタイミングを最適化できます。【A8｜不動産売却一括査定】最大6社の査定額を比較

※査定は無料です。当サイトは紹介手数料を受け取る場合があります。

売却時の判断材料はこちら：実家を売るか残すか迷ったときの判断基準 / 空き家を売る前に片付けは必要？

兄弟・家族で揉めないための家族会議のコツ

実家じまいで最も消耗する局面は、業者交渉でも不動産売買でもなく、兄弟間の意見調整です。価値観の違い、過去の感情、経済状況の差が一気に表面化するためです。揉めにくい家族会議のコツを4つ挙げます。

1. 「期限」を共通言語にする

「いつか決める」では永遠に決まりません。「相続税申告期限の10か月前まで」「3,000万円控除を使うなら2027年12月31日まで」「相続登記の3年以内」など、外部に動かせない期限を共通の制約として置くと、議論が前に進みやすくなります。

2. 主担当者を一人決め、その人に裁量を渡す

連絡窓口、業者対応、書類保管を一人に集約します。複数人で動くと、業者からの電話を誰が受けたか、どの書類を誰が持っているかが分からなくなります。主担当者には「動いてくれてありがとう」の言葉と、費用面の優遇(交通費の精算、業者選定の裁量など)を設けるのが現実的です。

3. お金の話を最初に、書面で

遺品整理費、解体費、固定資産税、火災保険料、登記費用、税理士報酬を誰がどの割合で負担するか、立て替え方式にするか、相続財産から支払うかを、最初に書面化します。口約束は必ず後でこじれます。

4. 「捨ててよい物」「相談が必要な物」のラインを決める

明らかなゴミ(食品、消耗品、汚れた寝具)は主担当者の判断で処分してよい、ただし以下は必ず兄弟全員に確認、というルールを最初に作ります。

• 写真、アルバム、手紙、日記
• 仏壇、神棚、位牌、遺影
• 金額が分かるもの、ブランド品、貴金属、骨董品
• 故人の趣味の品(楽器、コレクション、書籍)
• 不動産関係・金銭関係の書類

親が元気なうちにできる「予防的な実家じまい」

実家じまいを最も楽に進める方法は、親が元気なうちに準備しておくことです。亡くなった後では本人の意思を確認できず、家族の推測で進めるしかなくなります。

親が元気なうちに聞いておきたい7項目

• 家を将来どうしたいか(残してほしい、売ってよい、貸してもよい)
• 残したい物、親族に渡したい物
• 金融機関(銀行・証券会社)と口座の所在
• 保険(生命・医療・火災)の加入状況
• 不動産の名義、未登記の有無、登記済証の保管場所
• 借金・連帯保証の有無
• 葬儀・お墓・菩提寺の希望

エンディングノートと家族信託の活用

市販のエンディングノートに本人の手で書いてもらうのが最も穏やかな方法です。法的効力はありませんが、家族が動くときの指針になります。認知症が進む可能性を視野に入れる場合は、家族信託(親の財産を子が管理する信託契約)の検討も有効です。任意後見契約と組み合わせることで、本人の意思能力低下後も実家の管理・売却が継続できます。

親が施設に入った後の対応はこちら：親が施設に入った後の実家はどうする？

専門家への相談タイミング早見表

実家じまいの相談先は、領域ごとに分けて使うのが最も効率的です。一人にすべてを相談しようとすると、専門外で手間取ったり、紹介手数料が積み重なったりします。

初回相談を無料で受けられる相手から順に当たっていくと、コストをかけずに方針が固まります。「相見積もり3社」「無料相談2か所」を目安に動くのが、実務的に最も賢いやり方です。

よくある質問(FAQ)

Q1. 実家じまいはいつから始めればいいですか？

親が亡くなった後であれば、葬儀後すぐに「状況把握」と「期限のある届出」から始めます。本格的な片付けは、相続放棄の判断(3か月)が落ち着いてからが安全です。親が元気なうちに始める「予防的な実家じまい」も近年は推奨されており、本人の意思確認ができる時期に動くのが最も穏やかな選択肢です。

Q2. 実家じまいの費用はどれくらいかかりますか？

戸建て1軒の実家じまいで、遺品整理30〜80万円、相続登記の司法書士費用5〜15万円、解体費150〜350万円(30〜40坪木造)、不動産仲介手数料が売却金額の3%+6万円+消費税、相続税の有無、これらを合計して数十万円から数百万円規模になります。売却益で相殺できるか、3,000万円特別控除が使えるかで実質負担は大きく変わります。

Q3. 実家じまいにどれくらいの期間がかかりますか？

片付けから売却完了まで、平均6か月〜1年半が目安です。相続税申告(10か月)、相続登記の義務化(3年以内)、3,000万円特別控除(2027年12月31日まで)など、複数の期限が重なるため、最初に逆算してスケジュールを引くことが重要です。遠方や兄弟調整が必要な場合はさらに長引きます。

Q4. 一人っ子の場合、実家じまいは楽ですか？

意思決定の調整がない分、兄弟がいる場合より進めやすいのは事実です。ただし、すべての判断と作業を一人で抱える負担は重く、相続税申告・登記・売却・片付けを並行で進める必要があります。むしろ専門家への外注を積極的に行ったほうが効率的です。

Q5. 実家が遠方にある場合、どう進めればいいですか？

帰省回数を減らすため、片付けと売却査定を並行で進めるのが定石です。立ち会いなし対応の遺品整理業者、家財が残ったままでも査定する不動産会社を選ぶことで、移動コストを大幅に圧縮できます。詳しくは：遠方の実家を片付ける方法と業者選び。

Q6. 親がまだ元気な場合、何を準備しておけばいいですか？

本人の意思(残したい物、親族に渡したい物)、財産の所在(口座、保険、登記)、葬儀・お墓の希望を、エンディングノートや口頭で確認します。認知症の進行を視野に入れる場合は、家族信託や任意後見の検討も有効です。詳しくは：親が施設に入った後の実家はどうする？。

Q7. 実家を残したい場合、どんな費用が継続して発生しますか？

固定資産税(年額数万〜数十万円)、火災保険料、修繕費、庭木の手入れ、定期的な換気・通水のための交通費、空き家管理サービスを使う場合は月数千〜1万円程度。築古物件は10年で外壁や屋根の修繕が必要になることが多く、放置すると「管理不全空家」に指定されるリスクがあります。

Q8. 「とりあえず兄弟で共有」は楽ですか？

短期的には楽に見えますが、長期的には最も避けるべき選択肢です。共有者全員の同意がないと売却・解体ができず、共有者が亡くなると相続人が増えて意思決定がさらに困難になります。遺産分割の段階で単独所有に整理するのが、後の手間を最も減らします。

参考資料・出典

• 総務省「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計(確報集計)結果」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続放棄等の熟慮期間」
• 裁判所「相続の承認又は放棄の期間の伸長」
• 国土交通省「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法 関連情報」
• 民法 第915条(熟慮期間)、第921条(法定単純承認)
• 戸籍法 第86条(死亡届)、第137条(過料)
• 空家等対策の推進に関する特別措置法(2023年12月13日改正施行)
• 地方税法 第349条の3の2(住宅用地特例)

本記事は2026年5月時点の公的情報をもとに作成しています。法令・税制は改正される可能性があるため、実際の手続きは最新の公的情報、または弁護士・司法書士・税理士等の専門家にご確認ください。本記事は情報提供を目的とし、特定の業者・サービスの利用を強制するものではありません。

実家じまいのやることリストのまとめ

この記事を読んで、あなたはすでにある程度の「全体像が見えた状態」だと思います。あとは実際の業者に相談して具体的に話を進めてみてください

① 片付け・遺品整理の見積もりを取る

家財の量が多い、遠方で何度も通えない、期限が迫っている方へ。複数社の相見積もりで相場と業者の質を比較できます。【A8｜遺品整理110番】無料一括見積もり

② 実家の売却を検討する

残すか売るかを判断するために、まず査定額を知る。家財が残ったままでも対応する不動産会社が複数あります。【A8｜不動産売却一括査定】無料査定

③ 相続・登記の不安を専門家に相談する

相続放棄、未登記家屋、共有名義、登記義務化への対応。判断を誤ると損失が大きい領域は専門家へ。【A8｜司法書士相続相談】無料相談

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