相続・登記

相続登記していない実家は売れる？2027年3月期限・義務化・過料10万円まで完全ガイド

実家の名義が亡くなった親のままでも、すぐに売買契約へ進めるとは限りません。売却するには、誰が所有者として手続きできるのかを整理する必要があります。

「実家を売ろうと思って不動産会社に相談したら、亡くなった父の名義のままなので売却できないと言われた」——これは2024年4月以降、ますます増えている相談です。相続登記が完了していない不動産は、原則として売買契約に進めません。さらに、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、過去の相続もすべて対象、2027年3月31日が期限となりました。この記事では、相続登記の義務化の正確な内容、費用と手続き、共有名義・未登記家屋の処理、司法書士に相談すべきケースまでを、法務省の一次情報と実務目線で網羅します。

この記事の要点(先に結論)

• 親の名義のままでは原則売却不可。買主への所有権移転登記ができない
• 2024年4月1日から相続登記が義務化。過去の相続も対象で2027年3月31日が期限
• 正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料(不動産登記法第164条第1項)
• 費用は登録免許税(評価額×0.4%)+司法書士報酬(5〜15万円)が標準
• 遺産分割協議が間に合わないなら「相続人申告登記」で暫定対応が可能
• 祖父母名義のまま、共有名義、未登記家屋がある場合は早急に司法書士相談を

なぜ親名義のままだと売れないのか

不動産の売買では、売主から買主へ「所有権移転登記」を行うことで、買主が法的に所有者であることを公示します。ところが、登記簿上の所有者が亡くなった親の名義のままだと、「死亡者から買主へ」という登記はそもそも申請できません。買主が住宅ローンを組む場合も、金融機関は売主が現在の所有者であることを登記簿で確認するため、親名義のままでは融資が下りません。

仲介・買取どちらも止まる

これは仲介でも買取でも同じです。不動産会社は契約の前に登記簿(登記事項証明書)を確認します。所有者欄に亡くなった親の名前が記載されている時点で、「まず相続登記をしてください」と差し戻されます。査定や相談は受けてもらえても、契約には進めないのが実態です。

登記簿は誰でも取得できる

登記事項証明書は、法務局で誰でも取得できます(手数料1通600円、オンライン申請なら480〜500円)。実家の登記名義が誰になっているかわからない場合、まず登記事項証明書を取得して現状を把握するのが第一歩です。固定資産税の納税通知書だけでは登記名義は確認できません(納税義務者と登記名義人は一致しないことがあります)。

登記しないまま放置するリスク

• 売却・賃貸・担保設定ができない
• 時間経過とともに相続人が増え(数次相続)、合意形成が困難に
• 2024年4月1日からは過料10万円のリスク
• 「特定空家」「管理不全空家」指定で固定資産税最大6倍
• 相続した空き家の3,000万円特別控除が使えなくなる可能性

2024年4月の義務化で何が変わったか

2024年(令和6年)4月1日から、相続登記の申請が義務化されました(不動産登記法第76条の2第1項)。これまで「いつかやればいい」だった相続登記が、明確な期限付きの法的義務になりました。

義務化の3つのポイント

1. 3年以内の申請義務：相続(遺言を含む)により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならない
2. 遺産分割成立後の追加義務：3年以内に遺産分割が成立した場合は、その成立日から3年以内に内容に基づいた登記申請が必要
3. 過料の適用対象：正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料(不動産登記法第164条第1項)

義務化の背景：所有者不明土地の解消

法務省によれば、相続登記がされないこと等により所有者が直ちに判明しない、または所在が不明な土地が全国で増加し、九州の大きさに匹敵するともいわれる規模の所有者不明土地が問題化しています。所有者不明土地の発生原因の約3分の2が相続登記の未了で、公共事業の停滞・隣地への悪影響・固定資産税の徴収困難など、多方面で社会問題化したことが義務化の背景です。

過料は刑事罰ではない

過料は行政上のペナルティで、刑事罰の罰金とは異なり前科はつきません。ただし支払いを怠ると財産の差し押さえリスクがあります。また、過料を支払っても登記義務は消滅しません。過料を払っても登記をしなければ、再び催告される可能性があります。

2027年3月31日に集中する期限

義務化で最も注意すべきは、過去の相続もすべて対象という点です。2024年4月1日より前に発生した相続で未登記のものも、義務化の対象となります。

2つの期限ルート

過去の相続については、次の2つの期限のうち、遅い方が登記期限となります。

• 2027年3月31日まで(施行日から3年間の猶予期間)
• 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内(2024年4月以降に取得を知った場合)

具体例で考える

祖父母名義・曽祖父名義のまま放置されている数十年前の相続も、すべて2027年3月31日までに整理する必要があります。古い相続ほど相続人が多数になっており(数次相続)、戸籍収集と合意形成に時間がかかるため、早めの着手が必須です。

2026〜2027年は司法書士事務所が混雑する見込み

2027年3月の期限が近づくにつれ、司法書士事務所への依頼が集中することが予想されます。古い相続案件は戸籍取得だけで2〜3か月、相続人多数の遺産分割協議でさらに数か月かかることもあるため、逆算すると2026年中の相談着手が現実的なラインです。

相続登記の費用と必要書類

費用の内訳

相続登記にかかる費用は大きく分けて3つです。

1. 登録免許税：固定資産評価額×0.4%(法定)
2. 司法書士報酬：5〜15万円が標準的な範囲(不動産1件・相続人少数の場合)
3. 戸籍・証明書取得実費：3,000〜2万円程度(被相続人の出生から死亡までの戸籍を遡ります)

登録免許税の計算例

登録免許税の免税措置

令和9年(2027年)3月31日までの期間限定で、次のケースは登録免許税が免税となります。

• 相続により土地を取得した者が相続登記をせずに死亡した場合の登記(数次相続のうち中間の登記)
• 不動産の価額が100万円以下の土地に係る相続登記

ただし、免税対象は土地のみで、建物は対象外です。地方の評価額が低い土地を多く抱える相続では、この免税措置のうちに相続登記を済ませるのが有利です。

司法書士に依頼する場合の費用感

司法書士報酬は事務所により異なりますが、おおむね次のような相場です。

• シンプルなケース(不動産1件・相続人2〜3名・戸籍そろい済み)：5〜8万円
• 標準的なケース(不動産2〜3件・遺産分割協議書作成含む)：8〜15万円
• 複雑なケース(数次相続・相続人多数・戸籍収集から)：15〜30万円以上

初回相談は無料の事務所が多く、見積もりも無料で出してもらえます。過料10万円とほぼ同じ費用で相続登記が完了するケースも多いため、放置するより専門家に依頼するほうがコスト面でも合理的です。

必要書類

とくに難所は「被相続人の出生から死亡までの戸籍」です。本籍地が複数回変わっている、結婚で戸籍が動いている、古い戸籍(改製原戸籍)が必要などの理由で、複数の市区町村役場から取り寄せる必要があり、自分で集めると2〜3か月かかることもあります。

相続登記は司法書士の無料相談から始めるのが安全

相続登記の費用は、ケースによって5万円〜30万円以上と幅があります。自分のケースが「シンプル」か「複雑」かは、戸籍と登記事項証明書を確認しないと判断できません。多くの司法書士事務所が初回無料相談を提供しており、見積もりまで無料で出してもらえます。期限が迫る2026〜2027年は依頼集中が予想されるため、早めの相談がおすすめです。【A8｜司法書士相続相談センター】無料相談を申し込む

※初回相談は無料です。当サイトは紹介手数料を受け取る場合があります。

3年以内に間に合わないとき(相続人申告登記)

相続人多数、遺産分割協議が難航、海外居住の相続人の連絡が取れないなど、3年以内に正式な相続登記が間に合わないケースは少なくありません。こうした場合に新設されたのが「相続人申告登記」です。

相続人申告登記とは

法務局に「私が相続人の一人です」と申し出ることで、暫定的に申請義務を果たしたとみなされる簡易的な手続きです。

正式な相続登記との違い

相続人申告登記の限界

相続人申告登記はあくまで「過料を回避するための応急措置」です。所有権が相続人に移転するわけではないため、これをしただけでは実家を売却できません。最終的に遺産分割が成立したら、その日から3年以内に正式な相続登記の申請が必要です。

申告登記が向いているケース

• 遺産分割協議が長期化している
• 相続人の一部が行方不明・海外居住で連絡困難
• 相続放棄を検討する相続人がいる
• 急いで売却する必要がない

逆に、近い将来に売却・賃貸・担保設定を予定している場合は、応急措置に頼らず正式な相続登記を進めるべきです。

共有名義の落とし穴と単独相続への整理

相続人が複数いる場合、「とりあえず兄弟で法定相続分どおり共有」という選択をすることがあります。一見公平で楽に見えますが、長期的には最も避けるべき選択肢です。

共有名義の問題

• 処分行為に全員同意が必要：売却・解体・大規模リフォームには共有者全員の合意が不可欠
• 固定資産税の支払い責任：法的には共有者全員に納税義務(代表者一括が実務)
• 共有者死亡で相続人増殖：共有者の1人が亡くなるとその子どもたちが共有持分を相続し、関係者がねずみ算式に増える
• 共有持分のみの売却リスク：他の共有者の同意なく自分の持分だけを売却することは可能で、見知らぬ第三者(共有持分買取業者)が共有者になることがある

単独相続への整理が原則

遺産分割の段階で、できる限り次のいずれかで処理することを推奨します。

1. 単独相続：実家を1人が単独で取得し、他の相続人には現金や他の財産で代償する(代償分割)
2. 換価分割：実家を売却し、売却代金を相続人で分配する
3. 現物分割：相続人ごとに別々の不動産を取得する(複数物件がある場合)

すでに共有になってしまった場合

すでに共有名義になっている実家を整理するには、(1)共有者間で持分を売買・贈与する、(2)共有物分割請求訴訟を起こす、(3)持分買取業者に売却するなどの方法があります。関係者が増えるほど整理が困難になるため、共有状態に気づいた時点で司法書士・弁護士に相談するのが安全です。

祖父母名義のまま放置されている実家の対処

地方の実家でとくに多いのが、「祖父名義のまま父も亡くなり、孫世代が片付けることになった」というケースです。これを「数次相続」と呼びます。

数次相続の難しさ

数次相続では、関係者の数が指数関数的に増えます。たとえば祖父が亡くなった時点で子が3人(父+父の兄弟2人)いて、その3人がすでに亡くなっている場合、それぞれの配偶者と子(孫)が相続人になり、すぐに10〜20人規模になります。一人でも連絡が取れない・行方不明・国際結婚で海外在住、といったケースが含まれると、合意形成は極めて困難になります。

数次相続でやるべきこと

1. 登記事項証明書を取得(誰の名義か確認)
2. 相続関係図を作成(司法書士・弁護士に依頼が現実的)
3. 必要な戸籍を遡って取得(祖父・父の出生〜死亡まで全部)
4. すべての相続人と連絡(司法書士が代行可能な場合あり)
5. 遺産分割協議または相続人申告登記で対応

「家族全員、登記の存在すら知らなかった」もよくある

祖父名義の不動産が他にあったことを誰も知らず、固定資産税通知が来て初めて発覚するケースもあります。登記事項証明書または「所有不動産記録証明制度」(不動産登記法第119条の2、特定の被相続人が所有者として記録されている不動産を一覧で証明する新制度)を使うと、本人名義の不動産を一括で確認できます。

相続放棄の選択肢

数次相続で取得することになった見知らぬ祖父母名義の不動産が、価値が低く解体費だけかかる「負動産」である場合、相続放棄を検討することもあります。ただし放棄には3か月の熟慮期間があるため、早期の判断が必要です。詳しくは：親が亡くなった後、実家の片付けは何から始める？

未登記家屋の問題と表題登記

地方の実家でもう一つ多いのが「未登記家屋」の問題です。土地は登記されているが、建物部分(母屋・離れ・物置・倉庫など)が登記されていないケースです。

未登記家屋とは

建物が新築・増築されたとき、所有者は1か月以内に「表題登記」を申請する義務があります(不動産登記法第47条第1項)。違反すると10万円以下の過料の対象です。しかし、戦前や昭和初期の建物、自分で建てた農機具小屋、後から増築した離れなどでは、表題登記が行われていないことがあります。

未登記でも固定資産税はかかる

未登記の建物でも、市区町村は現地調査により家屋として認識し、固定資産税を課税します。固定資産税の納税通知に建物が記載されていても、登記簿には載っていないというねじれが発生します。これが「未登記家屋」です。

売却に向けた対処

未登記家屋がある実家を売却するには、次のいずれかが必要です。

1. 表題登記を行う：土地家屋調査士に依頼し、建物の表題登記を新規に行う(費用10〜20万円程度)
2. 解体して土地のみ売却:未登記建物を取り壊し、土地のみで売却する
3. 未登記のまま売却:買主と「未登記建物含む」の特約付きで契約(買主側の合意が必要)

未登記家屋で詰まったら土地家屋調査士へ

表題登記は「土地家屋調査士」、所有権登記は「司法書士」と業務が分かれています。未登記家屋がある場合は、両者の連携が必要です。司法書士事務所では土地家屋調査士と提携しているケースが多く、ワンストップで対応してもらえる事務所もあります。

登記から売却までの流れ

相続登記が完了するまでの一般的な流れと、所要期間の目安は次のとおりです。

Step 1：登記事項証明書の取得(1日)

法務局またはオンラインで取得。現状の名義人を確認します。

Step 2：戸籍収集(2週間〜3か月)

被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて取り寄せ、相続人を確定します。古い戸籍ほど読み取りが難しく、複数の市区町村から取り寄せる必要があります。

Step 3：遺産分割協議(1〜6か月)

相続人全員で誰が何を取得するかを協議し、遺産分割協議書を作成。相続人全員の実印押印と印鑑証明書が必要。

Step 4:相続登記の申請(2〜4週間)

司法書士または自分で法務局に申請。完了後、登記識別情報通知が発行されます。

Step 5：不動産会社への売却相談(1か月〜)

登記完了後、初めて売却交渉に入れます。査定→媒介契約→売却活動→売買契約→決済の流れ。

シンプルなケースでも合計3〜6か月、数次相続や相続人多数のケースでは1年以上かかることもあります。「実家を売りたい」と思った時点で、まず登記から着手するのが結果的に最短ルートです。

登記が完了したら、不動産査定で売却ルートを決める

相続登記が終わったら、次は売却ルート(仲介・買取・解体)の選択です。同じ物件でも会社により査定額が100万円単位で違うため、複数社の比較が必須。家財が残ったままでも査定対応する不動産会社が複数あります。【A8｜不動産売却一括査定】無料査定で相場を確認

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司法書士に相談すべき7つのケース

相続登記は本人申請も可能ですが、次のいずれかに該当する場合は司法書士への依頼が現実的です。

1. 相続人が4人以上または兄弟が複数いる
   遺産分割協議書の作成、印鑑証明書の取りまとめ、各相続人との連絡を司法書士が代行できます。
2. 祖父母名義のまま、または数次相続
   戸籍収集が複雑になり、相続関係図の作成も必要。本人で対応すると数か月単位で時間を消費します。
3. 未登記家屋がある
   土地家屋調査士との連携が必要。司法書士事務所経由で一括対応するのが効率的です。
4. 遠方に不動産がある
   管轄法務局が遠方でも、司法書士はオンライン申請で全国対応可能。本人で出向く必要がなくなります。
5. 遺言書がある
   自筆証書遺言の検認、公正証書遺言の解釈、特定遺贈と包括遺贈の区別など、判断を要するケースが多いです。
6. 共有持分の整理を含む
   遺産分割協議で共有を解消する場合、代償分割の金額算定、税務面の検討も含めた包括的なアドバイスが必要です。
7. 急ぎで売却したい
   相続税申告期限(10か月)、3,000万円特別控除(2027年12月31日)など、複数の期限が関わる場合、司法書士のスケジュール管理が活きます。

初回無料相談を活用する

多くの司法書士事務所が初回30〜60分の無料相談を提供しています。登記事項証明書を持参して相談に行けば、自分のケースの難易度・概算費用・所要期間を見立ててもらえます。「自分でやるか、依頼するか」の判断もこの段階で固まります。

2027年3月の期限が迫る今、早めの専門家相談を

2024年4月以前の古い相続もすべて義務化対象、期限は2027年3月31日。古い案件ほど戸籍収集と相続人確定に時間がかかるため、逆算すると2026年中の着手が安全圏です。司法書士の初回相談は無料、見積もりも無料で出してもらえるため、まず情報収集から始めるのがコスト最小です。【A8｜司法書士相続相談】無料相談を予約

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過料10万円が科されるまでの流れ

「3年以内に登記しないと即10万円」というイメージがありますが、実際の手続きはもう少し段階的です。日本司法書士会連合会と法務省の解説によれば、過料が科されるまでの流れは次のようになります。

1. 違反の把握：法務局(登記官)が、登記されていない不動産を発見
2. 催告：相続人に対し、相当な期間を定めて相続登記の申請をすべき旨を通知
3. 裁判所への通知:催告にもかかわらず正当な理由なく申請がなかった場合、登記官が管轄の地方裁判所に通知
4. 過料決定:裁判所が事情を聴取の上、過料を科すか・金額(10万円以下)を決定
5. 過料の納付:決定通知に従い納付。納付しない場合は財産差押のリスク

「正当な理由」の例

3年以内に登記できないことに「正当な理由」があれば過料は科されません。法務省が示す例：

• 相続人が極めて多数で、戸籍収集や相続人把握に時間がかかる
• 遺言の有効性や遺産範囲が争われている
• 申請義務を負う相続人が重病等で申請できない
• DV被害等で避難を余儀なくされている
• 経済的困窮で登録免許税等を負担できない

「催告が来た時点」が事実上のラストチャンス

催告(相続登記の申請をすべき旨の通知)が来た段階で速やかに対応すれば、過料は回避できる可能性が高いです。逆にいえば、「気付いたら過料の決定通知が来ていた」というケースは原則ありません。手紙が来たら無視せず、すぐ司法書士に相談してください。

よくある質問(FAQ)

Q1. 相続登記は自分でできますか？

シンプルなケース(不動産1件・相続人少数・遺産分割協議完了)なら本人申請も可能です。法務局は本人申請者向けの無料相談窓口を設けており、書類の書き方を確認できます。ただし、戸籍収集と書類作成に20〜40時間かかるのが普通で、平日に法務局へ通う必要もあります。司法書士費用5〜15万円と、自分の時間20〜40時間+交通費を比較して判断するのが現実的です。

Q2. 相続税の申告は誰に頼めばいいですか？

相続税の申告は税理士の業務です。相続登記(司法書士)・相続税申告(税理士)・遺産分割の紛争(弁護士)と業務が分かれています。一括対応できる事務所は「相続専門の司法書士事務所」「相続専門の税理士事務所」を名乗っていることが多く、提携先を持っています。

Q3. 認知症の相続人がいる場合はどうなりますか？

認知症で意思能力が失われた相続人がいる場合、本人は遺産分割協議に参加できません。家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選任してもらい、後見人が本人に代わって協議に参加します。後見人選任には2〜4か月かかるため、認知症の家族がいる場合は早めの準備が必要です。

Q4. 海外に住んでいる相続人がいる場合は？

海外居住の相続人も遺産分割協議に参加します。日本で印鑑証明書が取得できないため、現地の日本領事館で「サイン証明書(署名証明書)」「在留証明書」を取得してもらいます。手続きに数週間〜2か月程度かかることが多いため、早めの連絡が必要です。

Q5. 相続放棄するなら登記は不要ですか？

はい、相続放棄が家庭裁判所で受理されれば、その人は最初から相続人でなかったことになり、登記義務もありません。ただし、相続放棄は「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」に申述する必要があります(民法第915条第1項)。期限を過ぎた、または家財を処分してしまった場合は単純承認(民法第921条)とみなされ、放棄ができなくなる可能性があります。

Q6. 法定相続情報一覧図とは何ですか？

法務局が無料で発行する、相続関係をまとめた書類です。一度取得すれば、銀行・税務署・法務局など複数の手続きで戸籍の束の代わりに使え、書類提出の手間が大きく減ります。司法書士に依頼する場合、ほぼ標準で作成してもらえます。

Q7. 登記した後、すぐに売却できますか？

はい、相続登記が完了して登記識別情報通知を受け取れば、すぐに売却の媒介契約を結べます。実務上は、相続登記の申請と並行して不動産会社の査定を進め、登記完了後すぐに売却活動に入る、という段取りが効率的です。詳しくは：空き家を売る前に片付けは必要？

Q8. 相続登記をしないと固定資産税はどうなりますか？

登記の有無に関わらず固定資産税は課税されます。市区町村は登記簿と固定資産課税台帳の両方を見て、現所有者(相続人代表者)宛てに納税通知を発送します。納税義務者と登記名義人がずれる「相続人代表者課税」の状態が続くと、後の手続きが煩雑になるため、早期の登記が望ましいです。

参考資料・出典

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 東京法務局「相続登記が義務化されました(令和6年4月1日制度開始)」
• 日本司法書士会連合会「相続登記義務化でどう変わる？期限や過料を徹底解説」
• 法務省「相続放棄等の熟慮期間」
• 不動産登記法 第76条の2第1項(相続登記の申請義務)、第164条第1項(過料)、第119条の2(所有不動産記録証明制度)、第47条第1項(表題登記の申請義務)
• 民法 第915条(熟慮期間)、第921条(法定単純承認)
• 民法等の一部を改正する法律(令和3年法律第24号)附則第5条第6項
• 不動産登記規則 第187条第1号

本記事は2026年5月時点の公的情報をもとに作成しています。法令・税制は改正される可能性があるため、実際の手続きは最新の公的情報、または司法書士・税理士・弁護士等の専門家にご確認ください。本記事は情報提供を目的とし、特定の業者・サービスの利用を強制するものではありません。

これからやること3つのこと

相続登記は「今すぐ動くか、放置するか」で結果が大きく変わる手続きです。期限まで時間があるうちに、まず情報収集から始めてください。

① 相続登記を司法書士に相談する

古い相続・共有名義・未登記家屋がある場合は、本人申請より司法書士依頼が現実的。初回相談・見積もり無料の事務所が多数あります。【A8｜司法書士相続相談】無料相談

② 登記後の売却に向けて査定を取る

相続登記と並行して不動産査定を進めると、登記完了後すぐ売却活動に入れます。家財が残ったままでも査定可能です。【A8｜不動産売却一括査定】無料査定

③ 片付けの見積もりも並行で

登記から売却までの3〜6か月の間に、遺品整理・片付けの見積もりを取っておくと、引き渡し時期から逆算した計画が立てられます。【A8｜遺品整理110番】無料一括見積もり

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